Finanças
Laura Benitez, Jack Sidders e Irene Garcia Perez
Laura Benitez, Jack Sidders e Irene Garcia Perez
(Bloomberg) -- É a maior economia da Europa e conhecida pela aversão à
emissão de dívida, o que a protege dos altos e baixos enfrentados
repetidamente pelos países vizinhos.
Agora, a Alemanha está no centro de uma expansão imobiliária
alimentada por dívida que, segundo analistas, parece frágil com o
potencial de afetar o patrimônio de investidores em todo o mundo.
Empresas imobiliárias alemãs estão emitindo dívida no ritmo mais
rápido de todos os tempos: só este ano as ofertas de títulos somam US$
19 bilhões, quase metade do total emitido pelo setor na Europa. A maior
parte dessa dívida foi comprada por gestoras de recursos estrangeiras,
incluindo BlackRock e Allianz, repassando bilhões para as empresas
imobiliárias que investiram os recursos em uma onda de construções e
compras num mercado imobiliário aquecido.
Mas a expansão do setor imobiliário alemão contrasta com uma economia
que mostra fraco crescimento. Os preços continuam batendo recorde e, em
vez aproveitar isso como uma chance de reduzir a dívida, a maioria das
empresas do setor imobiliário de capital aberto continua emitindo dívida
para aproveitar a valorização dos preços. Se o mercado virar, isso
poderá deixá-las expostas.
“A principal preocupação é o fato de o volume absoluto de dívida ter
explodido”, disse Peter Papadakos, diretor-gerente da empresa de
pesquisa imobiliária Green Street Assessores.
O retorno dos escritórios prime - aluguel como proporção do valor da
propriedade - caiu para apenas 2,5% em Munique, 2,9% em Berlim e 2,8% em
Frankfurt este ano. Esse nível está bem abaixo dos 3,75% no
notoriamente caro West End ou dos 4,25% no distrito financeiro em
Londres, de acordo com a corretora Cushman & Wakefield.
Além dos proprietários comerciais, as empresas que investem em
apartamentos alemães também recorreram ao mercado de títulos e enfrentam
dores de cabeça devido a um possível congelamento do aluguel
determinado pelo governo em Berlim. A capital do país é central para as
carteiras da Deutsche Wohnen e ADO Properties, dois dos maiores
emissores de títulos nos últimos três anos.
“O setor imobiliário alemão tem potencial para ser muito volátil”,
disse Pierre Beniguel, investidor de renda fixa da TwentyFour Asset
Management em Londres, que administra cerca de US$ 21 bilhões em ativos e
possui alguns títulos imobiliários alemães. “É propenso a riscos
regulatórios, especialmente com o congelamento de aluguéis em certas
áreas, e já vimos os preços das ações de muitas empresas de grande
capitalização caírem por causa disso.”
--Com a colaboração de Fabian Graber.
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